2024年伊始，楼市延续了去年的调整态势。中指研究院数据显示，1月百城二手住宅平均价格为每平方米15230元，已连续21个月环比下跌。尽管如此，房价依然高居不下，一套100平米的普通商品房，至少需要160万元，对于普通家庭而言，仍是一笔巨额支出。
与此同时，令人担忧的人口出生率持续走低。2023年全国新生儿数量仅为902万，出生率仅为6.39‰，死亡人口却高达1110万。年末全国人口14.09亿，较上年减少208万，这是继2022年之后人口再次负增长。
高房价与人口出生率下降之间存在着显著的关联性。高昂的房价使得许多年轻人望房兴叹，无法成家立业，生育自然无从谈起。即使部分人通过贷款购房结婚，沉重的月供也压得许多家庭喘不过气，从而选择少生或不生。
展开剩余68%面对房地产市场持续低迷和出生人口持续下降的严峻局面，“保楼市”还是“保孩子”成为社会关注的焦点。如果继续“保楼市”，维持高房价，生育率将进一步下滑；而“保孩子”，则需要促使房价下跌，回归其居住属性。事实上，自去年以来，多数地区已放松限购政策，一线城市也对非核心区域放宽了限购，银行房贷利率和首付比例也降至历史低位。
对此，有人认为这些救市政策旨在“保楼市”。然而，我们认为，从中央到地方再到银行，出台的政策更侧重于鼓励刚需购房，维护房地产市场的短期稳定，避免剧烈波动。因此，说国家致力于维护房地产市场稳定并无不妥。
但同时，国家也在积极采取措施“保孩子”。2023年8月，国务院常务会议审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》提出加快保障性住房建设，提高其在住房总供给中的占比。业内人士普遍认为，这是新一轮住房制度改革的启动，国家已下定决心。
我国于1998年启动了第一轮住房制度改革，将住房供应模式从福利分房转变为市场化运作。然而，在推进商品房市场化的同时，我们忽略了对低收入群体的保障，导致房价持续上涨，中低收入家庭的购房压力日益增大。
新一轮住房改革计划在未来五年内建设600万套保障性住房，满足城市低收入群体的住房需求。保障房的价格将远低于周边商品房，大幅降低低收入群体的购房成本。未来，商品房价格将由市场供需决定，政府不再干预，而是加大保障性住房的供给，以解决低收入群体的住房问题。
这意味着，无力承担高房价的城市中低收入群体将获得更多机会，可以申请购买价格低廉的保障性住房。大量保障性住房的供应，有望帮助更多年轻人成家立业，从而扭转人口出生率下降的趋势。
因此，“保楼市”与“保孩子”并非非此即彼的选择。地方政府和银行正在采取因城施策的策略，维护房地产市场的短期稳定，实现房价的“软着陆”。同时，国家启动的新一轮住房制度改革，将推动商品房市场完全市场化，并大力发展保障性住房，形成商品房市场与保障性住房并存的格局，最终实现房地产市场的健康发展和人口问题的有效解决。
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